市國(guó)土資源局等十部門(mén)共同發(fā)布重要政策文件
瀏覽次數(shù)： 日期： 2018-05-17 【字號(hào)： 大 中 小 】
為做好《濟(jì)南市落實(shí)打造“十最”營(yíng)商環(huán)境要求支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目建設(shè)若干措施》(濟(jì)政字〔2017〕80號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《若干措施》)實(shí)施工作，提高土地利用效率，保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目發(fā)展，特就有關(guān)問(wèn)題制定如下細(xì)則:
一、保障項(xiàng)目建設(shè)用地
(一)用地指標(biāo)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)傾斜。每年第四季度末，各區(qū)政府(含高新區(qū)管委會(huì)、南部山區(qū)管委會(huì)、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換先行區(qū)管委會(huì)(籌)、國(guó)際醫(yī)學(xué)科學(xué)中心管委會(huì)(籌)及經(jīng)市政府授權(quán)的園區(qū)管委會(huì)，下同)上報(bào)下一年度用地需求時(shí)，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大、土地節(jié)約集約利用水平高的大項(xiàng)目、好項(xiàng)目以及用于保障高科技“小而微”企業(yè)落地的綜合性、現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)廠房用地予以標(biāo)注。市國(guó)土資源局會(huì)同市發(fā)改委、市經(jīng)信委按照全市年度重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃制定實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目新增用地方案，根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出強(qiáng)度、開(kāi)工時(shí)間、資金落實(shí)、前期用地指標(biāo)使用等情況綜合排序，經(jīng)市聯(lián)席會(huì)議討論通過(guò)，形成重點(diǎn)項(xiàng)目指標(biāo)分配方案，報(bào)市政府審查同意后，由市國(guó)土資源局下達(dá)各區(qū)政府落實(shí)。
(二)擬分期建設(shè)的大中型工業(yè)項(xiàng)目和工業(yè)企業(yè)擴(kuò)建項(xiàng)目用地，由區(qū)政府提出初步方案，報(bào)市規(guī)劃局、市國(guó)土資源局審核同意后，結(jié)合投資和工程建設(shè)進(jìn)度，實(shí)施一次規(guī)劃、分期供地、規(guī)劃預(yù)留。
二、降低項(xiàng)目用地成本
(一)對(duì)于擬適用《若干措施》規(guī)定的工業(yè)用地按最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)70%確定出讓底價(jià)政策的實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，由區(qū)政府提出申請(qǐng)，市國(guó)土資源局在審核土地出讓方案時(shí)提出土地出讓起始價(jià)建議，報(bào)市土地招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組研究確定。
(二)企業(yè)在原有獨(dú)立工業(yè)用地(不含原工業(yè)綜合用地和共用工業(yè)用地)上進(jìn)行廠房加層、廠區(qū)改造、內(nèi)部用地整理，提高容積率的，應(yīng)當(dāng)依法辦理建設(shè)工程規(guī)劃審批手續(xù)；對(duì)因增建廠房提高容積率的，不再增收土地價(jià)款。原土地出讓合同規(guī)定了容積率上限或固定值的，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)依法辦理變更手續(xù)后，到國(guó)土資源部門(mén)調(diào)整出讓合同；原土地出讓合同只規(guī)定了容積率下限值的，不再調(diào)整出讓合同。在工業(yè)用地內(nèi)增建非廠房類(lèi)項(xiàng)目，按本實(shí)施細(xì)則第六條辦理。
三、項(xiàng)目用地彈性管理
各區(qū)政府在確定工業(yè)用地供地方式時(shí)，除了傳統(tǒng)的50年出讓期限外，還可以結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期、用地單位經(jīng)營(yíng)水平及我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，選擇以下方式供應(yīng)土地。
(一)長(zhǎng)期租賃。通過(guò)招拍掛方式確定承租人，租賃期限不超過(guò)20年。租賃價(jià)款每5年繳納一次，按20年出讓年期評(píng)估價(jià)格的1/4確定，土地征收成本不足部分先由所在區(qū)政府墊付。土地使用者與市國(guó)土資源局、區(qū)政府三方簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》，承租人可據(jù)此到發(fā)改、經(jīng)信、建設(shè)、規(guī)劃等部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。
(二)先租后讓。通過(guò)招拍掛方式確定承租人，租賃期限一般為5年，租賃價(jià)款按20年出讓年期評(píng)估價(jià)格的1/4確定，土地征收成本不足部分先由所在區(qū)政府墊付。土地使用者與市國(guó)土資源局及區(qū)政府三方簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》，承租人可據(jù)此到發(fā)改、經(jīng)信、建設(shè)、規(guī)劃等部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。租賃合同期滿(mǎn)且達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)區(qū)政府評(píng)估考核達(dá)標(biāo)的，可采用協(xié)議出讓方式繼續(xù)使用土地，出讓年期為20年。未達(dá)到預(yù)期用地目標(biāo)的項(xiàng)目，區(qū)政府收回租賃土地，對(duì)企業(yè)在租賃宗地內(nèi)已建成的建(構(gòu))筑物委托第三方審價(jià)后給予適當(dāng)補(bǔ)償。
(三)彈性年期出讓。出讓期限一般為20年，出讓時(shí)同時(shí)評(píng)估50年和20年年期的出讓價(jià)款，土地使用年限屆滿(mǎn)繼續(xù)使用土地的，按兩者價(jià)格之差補(bǔ)繳土地價(jià)款。續(xù)期時(shí)，由區(qū)政府組織對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展水平、土地產(chǎn)出效益等情況進(jìn)行考核，經(jīng)市發(fā)改委、市經(jīng)信委對(duì)考核結(jié)果認(rèn)定后，考核達(dá)標(biāo)的企業(yè)可按照協(xié)議出讓方式補(bǔ)簽土地出讓合同，合同續(xù)期年期最多不超過(guò)30年。
四、嚴(yán)格工業(yè)項(xiàng)目分割確權(quán)管理
(一)企業(yè)因投資合作分割確權(quán)的辦理
單個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，因生產(chǎn)需要在接受投資、合資、對(duì)外投資合作過(guò)程中確需分割轉(zhuǎn)讓廠房的，按以下要求辦理。
1.項(xiàng)目應(yīng)具備的條件
(1)項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)齊全，已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記；
(2)項(xiàng)目已經(jīng)投產(chǎn)滿(mǎn)5年，投資、產(chǎn)出、稅收等經(jīng)所在區(qū)政府評(píng)估審核，達(dá)到合同約定要求；
(3)受讓方須為企業(yè)且項(xiàng)目符合市、區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策；
(4)擬分割確權(quán)的廠房須維持原規(guī)劃用途。
2.辦理程序
(1)區(qū)政府根據(jù)工業(yè)項(xiàng)目持有人申請(qǐng)，研究制定工業(yè)廠房分割確權(quán)的方案，包括項(xiàng)目目前用地、建設(shè)、投資、生產(chǎn)情況以及廠房擬分割確權(quán)后的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)方向、建筑物利用、受讓人資格、轉(zhuǎn)讓價(jià)格等內(nèi)容，報(bào)市國(guó)土資源局。
(2)市國(guó)土資源局受理后，轉(zhuǎn)市經(jīng)信委對(duì)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行審核。市經(jīng)信委審核同意的，再由市國(guó)土資源局轉(zhuǎn)市發(fā)改委、市規(guī)劃局、市環(huán)保局、市公安消防支隊(duì)等部門(mén)進(jìn)行審核。對(duì)符合要求的，報(bào)市政府審批。
(3)市政府批準(zhǔn)后，項(xiàng)目持有人到市國(guó)土資源局簽訂可分割轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議，按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)補(bǔ)繳土地差價(jià)。
(4)轉(zhuǎn)讓雙方憑市政府批準(zhǔn)文件、地價(jià)補(bǔ)繳單據(jù)、受讓人資格證明等資料，向市不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)以樓層或樓幢為最小基本單元辦理登記手續(xù)。受讓方以共用宗地形式取得土地使用權(quán)，不再單獨(dú)分割土地使用權(quán)。
(5)受讓方取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)后擬再次轉(zhuǎn)讓的，由區(qū)政府會(huì)同市經(jīng)信委對(duì)受讓人資格進(jìn)行審核，并按照上述規(guī)定繳納土地差價(jià)后，持受讓人資格證明等資料辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。
(二)企業(yè)因低效生產(chǎn)分割確權(quán)的辦理
單個(gè)工業(yè)項(xiàng)目建成后無(wú)實(shí)際生產(chǎn)或利用率低，確需將廠房分割轉(zhuǎn)讓給省、市支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，按以下要求辦理。
1.項(xiàng)目應(yīng)具備的條件
按照本條前款因接受投資、合資、對(duì)外投資合作確需分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)廠房所應(yīng)具備條件的第1、3、4項(xiàng)要求。
2.辦理程序
此類(lèi)項(xiàng)目的辦理參照本條前款因接受投資、合資、對(duì)外投資合作確需分割轉(zhuǎn)讓工業(yè)廠房的辦理程序，以區(qū)政府委托第三方評(píng)估核準(zhǔn)的成本價(jià)轉(zhuǎn)讓給省、市支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。轉(zhuǎn)讓雙方持經(jīng)區(qū)政府確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓成本價(jià)格評(píng)估報(bào)告等相關(guān)資料向市房產(chǎn)交易管理部門(mén)、市不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓、登記手續(xù)。受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)后擬再次轉(zhuǎn)讓的，按上述有關(guān)要求辦理。
(三)工業(yè)項(xiàng)目配套設(shè)施管理
1.批準(zhǔn)分割轉(zhuǎn)讓的工業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目主體自持比例原則上不低于項(xiàng)目總建筑面積的15%。工業(yè)項(xiàng)目廠房分割轉(zhuǎn)讓后，可用于經(jīng)營(yíng)的配套設(shè)施，須按原配套功能繼續(xù)使用。
2.配套設(shè)施在保障原配套功能的前提下，經(jīng)所在區(qū)政府審核同意，確需再轉(zhuǎn)讓的，報(bào)規(guī)劃部門(mén)審核確認(rèn)后，保持工業(yè)用地性質(zhì)不變，按照商業(yè)用地市場(chǎng)成交價(jià)補(bǔ)繳土地差價(jià)，到有關(guān)部門(mén)繳納相關(guān)規(guī)費(fèi)。
3.轉(zhuǎn)讓雙方持相關(guān)資料向市房產(chǎn)交易管理部門(mén)、市不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓、登記手續(xù)。受讓方以共用宗地形式取得土地使用權(quán)，不再單獨(dú)分割土地使用權(quán)。
4.受讓人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)后擬再次轉(zhuǎn)讓的，按上述有關(guān)要求辦理。
五、研發(fā)用地歷史遺留項(xiàng)目處理
(一)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件
1.依據(jù)1990年《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ 137-90)，用地性質(zhì)為原研發(fā)用地(C6類(lèi))的；
2.項(xiàng)目所在地區(qū)政府確認(rèn)屬于政府及政府平臺(tái)以聯(lián)建方式建設(shè)的。
(二)辦理程序
1.規(guī)劃部門(mén)依據(jù)新《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB 50137-2011)，將項(xiàng)目土地用途確認(rèn)為商業(yè)商務(wù)用地。按原規(guī)劃條件或者許可建筑現(xiàn)狀核定規(guī)劃指標(biāo)，函告申請(qǐng)單位，并抄告所在地區(qū)政府。
2.區(qū)政府根據(jù)項(xiàng)目持有人申請(qǐng)，研究確定處置方案，形成意見(jiàn)后報(bào)市政府批準(zhǔn)。
3.國(guó)土部門(mén)根據(jù)調(diào)整后的用地性質(zhì)、建筑用途、規(guī)劃指標(biāo)等，核定地價(jià)、補(bǔ)收出讓金及有關(guān)規(guī)費(fèi)、與建設(shè)單位簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)變更合同、辦理不動(dòng)產(chǎn)變更登記。
4.建設(shè)單位持變更后的產(chǎn)權(quán)證書(shū)等材料，向房管部門(mén)、國(guó)土部門(mén)申請(qǐng)辦理房屋分割交易、確權(quán)登記手續(xù)。
5.使用單位在后續(xù)使用過(guò)程中，應(yīng)考慮原設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)及承載能力等建筑安全要求，滿(mǎn)足消防安全及環(huán)保要求，相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)加強(qiáng)監(jiān)管。
六、現(xiàn)狀收回購(gòu)后重新招拍掛項(xiàng)目的辦理
對(duì)于未充分開(kāi)發(fā)形成的低效用地、僵尸項(xiàng)目、爛尾項(xiàng)目以及單個(gè)工業(yè)項(xiàng)目改變?yōu)樯虡I(yè)用途等情況，擬現(xiàn)狀收回購(gòu)后重新招拍掛的，按以下程序辦理：
(一)區(qū)政府根據(jù)企業(yè)申請(qǐng)或根據(jù)轄區(qū)實(shí)際情況，拿出宗地整體或部分再開(kāi)發(fā)的初步方案，明確現(xiàn)有建筑物擬保留使用的具體計(jì)劃。
(二)區(qū)政府就該宗地的容積率等規(guī)劃指標(biāo)及現(xiàn)狀建筑物是否保留向規(guī)劃部門(mén)函詢(xún)規(guī)劃意見(jiàn)。規(guī)劃部門(mén)以復(fù)函形式重新確認(rèn)宗地用途、邊界、容積率等規(guī)劃指標(biāo)，并就是否同意宗地內(nèi)建筑物予以保留提出意見(jiàn)。
(三)國(guó)土部門(mén)根據(jù)企業(yè)申請(qǐng)或區(qū)政府書(shū)面意見(jiàn)，對(duì)宗地進(jìn)行整體或部分現(xiàn)狀收購(gòu)并向規(guī)劃部門(mén)函詢(xún)規(guī)劃條件后，按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓的程序組織重新出讓。
七、原工業(yè)綜合用地前后政策銜接
已供工業(yè)綜合用地，按照《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)工業(yè)綜合用地審批與監(jiān)管工作的通知》要求，加強(qiáng)后期監(jiān)管。
已經(jīng)市政府批準(zhǔn)但尚未實(shí)施供地或按照規(guī)劃意見(jiàn)分期供地的項(xiàng)目，由區(qū)政府提出具體意見(jiàn)，要求按工業(yè)綜合用地繼續(xù)供地的，仍按工業(yè)綜合用地政策辦理，加強(qiáng)后期監(jiān)管；不再要求按工業(yè)綜合用地政策辦理的，按現(xiàn)行規(guī)劃確定的用途依法辦理。
本文件發(fā)布前未經(jīng)市政府批準(zhǔn)的工業(yè)綜合用地項(xiàng)目，一律不再按工業(yè)綜合用地政策辦理。
八、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和聯(lián)合監(jiān)管
(一)市政府成立由市發(fā)改委、市經(jīng)濟(jì)和信息化委、市國(guó)土資源局、市規(guī)劃局、市城鄉(xiāng)建設(shè)委、市住房保障管理局、市環(huán)保局、市公安消防支隊(duì)等部門(mén)組成的支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展專(zhuān)項(xiàng)工作小組，負(fù)責(zé)實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目建設(shè)工作的協(xié)調(diào)推進(jìn)和監(jiān)督管理。各成員單位要加強(qiáng)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，在辦理工業(yè)廠房分割轉(zhuǎn)讓等相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，既要精簡(jiǎn)辦事環(huán)節(jié)，推進(jìn)并聯(lián)審批，讓企業(yè)少跑腿甚至不跑腿，又要對(duì)項(xiàng)目嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)禁將工業(yè)項(xiàng)目改變?yōu)榫幼?、商業(yè)用途分割轉(zhuǎn)讓。
(二)各區(qū)政府是本轄區(qū)內(nèi)推進(jìn)工業(yè)廠房分割轉(zhuǎn)讓、再開(kāi)發(fā)利用的主體，既要結(jié)合本轄區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、發(fā)展現(xiàn)狀、企業(yè)用地需求等情況，對(duì)擬分割轉(zhuǎn)讓、再開(kāi)發(fā)利用的項(xiàng)目通盤(pán)考慮，統(tǒng)籌推進(jìn)，又要認(rèn)真分析每個(gè)項(xiàng)目生產(chǎn)、投資情況及發(fā)展前景，制定具體實(shí)施方案，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，防止利用工業(yè)用地炒地炒房投機(jī)行為。
(三)工業(yè)(科研)項(xiàng)目分割轉(zhuǎn)讓后，所在區(qū)政府及相關(guān)部門(mén)要按照屬地管理的原則加強(qiáng)監(jiān)管，監(jiān)督企業(yè)是否按照約定用途使用建筑物、是否達(dá)到約定的投資強(qiáng)度和畝產(chǎn)稅收等條件。對(duì)于改變用途的，依法嚴(yán)肅查處，限期整改到位；對(duì)于未達(dá)到約定投資和生產(chǎn)要求的，依法追究企業(yè)違約責(zé)任。
九、其他
（一)高新區(qū)范圍內(nèi)的相關(guān)項(xiàng)目，可由管委會(huì)在權(quán)限范圍內(nèi)自行組織辦理。
(二)各縣實(shí)體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目用地管理可以參照本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。
